发布时间：2017-06-27 发布人：天荣房产律师团队 浏览量：
未经共有人同意出售房屋直接违反了《物权法》第九十七条规定的：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。该规定虽然确定了共有人处分（包括出售和设定抵押）不动产的具体原则，但却没有明确违反该规定出售房屋的法律后果。
显然若违反该规定出售房屋属于“无权处分”，关于“无权处分”的有以下法律条文：《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。
因此，未经共有人同意出售房屋的无权处分行为并非必然无效，一般而言该行为属于“效力待定”，即：权利人追认的则有效，权利人拒绝追认的则无效。但是，如果房屋的买受人有理由相信无权处分人有处分权的，则处分行为有效。所谓“有理由相信无权处分人有处分权”是指：房屋买受人不知道或不可能知道房屋出售人是无权处分人(即：房屋买受人是“善意的”)，同时还要求房屋买受人有理由相信出售人有处分权。以上两者缺一不可，否则可能会被认定为“恶意串通”直接导致房屋买卖合同无效。需要指出的是上述处分行为被认定有效并非属于善意取得，而是表见代理，前者涉及物权所有权的转移问题，而后者仅涉及合同的效力问题(即便合同有效，所有权也未必能够转移)，两者的概念是不能混淆的。
附：李A与凃B等房屋买卖合同纠纷上诉案
案情简介：
凃B与凃C系夫妻关系，李A系两人女婿。2008年8月，凃B与凃C以人民币280万元的价格共同购买了上海市吴淞路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，原登记在凃C名下，系凃B与凃C的夫妻共同财产。2010年8月2日，凃C与李A签订了《上海市房地产买卖合同》，合同记载：凃C以人民币200万元的价格将系争房屋转让给李A；李A于2008年8月1日前支付全部房价款的2.5%计人民币50,000元整作为定金，待支付尾款时抵作房价款；李A于2010年8月10日前支付人民币1,900,000元，2010年9月30日前支付人民币50,000元。同日，李A及其妻子凃D与凃C共同至上海市虹口公证处，申请办理该买卖合同的公证，凃C保证凃B同意出让系争房屋给女婿李A。次日，上海市虹口公证处就该买卖合同出具了公证书。同月20日，李A出具委托书，委托其妻凃D代为办理系争房屋的产权过户、登记、领取房产证等相关事宜，并就该委托进行了公证。2010年9月15日，系争房屋的权利人过户至李A名下。
2014年5月，凃B以凃C和李A在其不知情的情况下，擅自买卖系争房屋，且未支付对价，损害其利益为由，要求法院确认李A与凃C之间就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；李A返还系争房屋并办理产权过户手续。
法院审理中，凃B与凃C对李A辩称已付清房款的意见均不认可。凃B表示，李A所称的第一笔款项260万元新台币的汇款日期为2010年3月29日，早于买卖合同的签订日期，且明确汇款的用途为“赡家汇款”，故该笔款项并非系争房屋的购房款；其后的二笔款项与买卖合同约定的支付方式均不符，事实上该二笔款项系凃D受托管理上海某电热器具有限公司后所应当支付给凃C的公司盈余款，非系争房屋购房款；2013年4月16日的第四笔220万元新台币，系凃B将借名登记在凃D名下的一套台湾新北房屋出售后，凃D应给付凃B的售房款，也非本案系争房屋的购房款。此外，凃B认为，系争房屋系其与凃C的夫妻共同财产，李A与凃C就系争房屋签订买卖合同时，其本人就居住在上海，却未通知其一同至公证处办理买卖合同的公证手续，有违常理，故可证明李A取得系争房屋非善意。李A则表示，其第一笔汇款是购房预付款；而凃B所说的台湾新北房产和上海某电热器具有限公司已赠与给凃D，不存在因此需向凃B或凃C支付相关款项的事实。
裁判原文节选：
原审法院：
房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，一般应认定为有效；但如有证据证明买受人存在过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。本案中，系争房屋是凃B与凃C婚后购置所得，尽管权利登记仅为凃C一人，但不能因此否认凃B对系争房屋的共有关系，该房屋理应归属夫妻共同所有的财产，夫妻双方对其享有平等的处理权。李A系凃B与凃C的女婿，其应当知道系争房屋为凃B与凃C的夫妻共同财产，且在明知凃B与凃C购房后至2010年10月期间均居住于系争房屋的情况下，却在购房时未向凃B核实售房的意见而径行交易，未能尽到善意买受人应尽的审慎义务，有悖生活常理。此外，李A抗辩的已付房款时间与合同约定的房款支付时间不符，且凃B、凃C夫妻及李A、凃D夫妻之间尚有其他经济往来，因此，李A认为其已付款项即为房款，依据不足。综上，李A、凃C之间的房屋买卖，损害了凃B的合法权益，凃B要求确认李A、凃C之间就系争房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；李A返还系争房屋并办理产权过户手续，于法有据，应予支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：
一、李A、凃C于2008年8月2日签订的关于上海市吴淞路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、李A于判决生效之日起十日内返还凃B与凃C位于上海市吴淞路XXX号XXX室的房屋，权利人恢复为凃C。
二审法院：
本院认为，当事人的合法权益受法律保护。凃C、凃B在婚姻存续期间取得系争房屋，系争房屋应为夫妻共同财产。除共有人另有约定外，处分共有的不动产应取得全体共同共有人的同意。结合2010年8月2日李A与凃C在上海市虹口区公证处公证时，凃C保证凃B同意出让系争房屋给女婿李A，可以推定，李A知晓系争房屋的出让需要凃B同意的盖然性较高。现李A没有证据证明系争房屋转让时征得凃B的同意，且未依照合同约定支付相应对价，原审法院确认李A未尽到善意买受人应尽的审慎义务并无不当，本院予以认同。凃C未经凃B允许，将系争房屋过户给李A，损害了凃B的权利。原审法院判决系争房屋签订的买卖合同无效，系争房屋恢复到凃C名下并无不当，本院予以维持。关于李A所主张的已付款项，因其与凃C、凃B、凃D之间尚有其他经济往来，可另行主张。综上所述，上诉人李A的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22,800元，由上诉人李A负担。
本判决为终审判决。
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